いいお天気が続いております。とてもコロナウイルスが流行っている雰囲気ではないのですが世界はパンデミックです。イタリアから絶望の声が届き始め、スペインも飛び火し、ヨーロッパ全域が他人事ではなくなりつつあり、NYダウが過去最大の下げ(2997ドル安)を演じた朝、ちょっと気になる物件があったので速攻で見に行きました。
金融経済が大急ぎで現金回収するせいで歴史的株価大暴落の翌朝に実体経済で現金を散財しようとするアホなオジサンのメモです。
昨年、ポル・ウナ・カベーサ(鼻の差)でとある物件を買わなかったこともあり、今回は気合をいれました。とはいっても物件掲載されて24時間で問合せした人が私で4人目。既に出遅れておりましたので内覧だけは遅れてはならぬと猛ダッシュ。ちなみにこの曲は私のスマホの着メロ。この曲が流れるとパブロフ的にスマホをみます。
内覧は1番乗りで突撃。
結論から言えば最高の物件でした。買う気満々。こんな物件は滅多に出てこない。
築100年越えのスーパーお宝物件。
直感的には間違いなく買い物件でしたが丸2日脳ミソから湯気がでるほど悩んで買付証明書を出さずに辞退することにしました。
コロナウイルスが猛威だから買わないということではありません。たぶんどんなに遅くとも2-3年すれば疫病は収束していると思いますし、その頃の世の中は今とは全く違う世界だと思っているので買って問題ないと思ったのですが問題は両親の介護。完全にこれに手を取られて新しいことを挑戦する段取りが狂いまくっております。
まぁそれは言い訳です。
物件自体はそこそこ利便性がよく駅から徒歩10分程度。それを思いとどまった理由は少し傾斜がある場所という点。やはり介護生活が日常に組み込まれてくると少しの傾斜が気になりました。「えっ？そんな理由で買わなかったの?」と言われそうですが、大マジで最大の不採用理由です。それだけ自分が40代でもジジ臭い感覚ということですね。
もちろん新型コロナウイルスの暴風雨はまだ本番が続いているので「慌てる必要はない」とも言い聞かせました。キャッシュポジションをキープしていればいつでも手は打てます。不動産価格はこれからまだ下がりますから。
今は入手不可の梁や柱が圧巻
でもね…
やはりこれだけのお宝物件にこんな額で出会えることは人生に1度あるかないかのチャンスなので仲介業者へは次のようにお伝えしました。「私が買わなくても買手は見つかると思いますが、もし見つからなかったら再度声をかけてください。コロナ騒ぎに関係なく魅力的な物件です。私が購入した際は物件フックではなく、私個人のキャラフックで活用したいと思います」とね。
たぶんね、多くの人は「コンバージョンして一儲け」ですが、そういうコロナ以前のモデルはアフターコロナで成立しにくいと想像します。京都が良い例。そういう物件を見て目が肥えたのかもしれません。ちなみに物件の戸に使われていたガラス戸のほとんどが100年前のものと思われます。あの独特の波打つガラス。価値を知っていると建物を生かしながら保全を考えるだけで立ちつくしてしまいました。
例えばフレーム(柱や梁)以外はフルリノベーション可能ですが、そうすると次の世代へ引き継ぐ時にオリジナル要素がなさすぎて魅力がないですよね。いかに現代生活に融合した改装が必要といっても次の買い手を探すのは難しいはずです。3年前の私だとホイホイ買って内装のしつらえを変えてビジネスしたと思いますが、たった3年で次の世代へ引き継ぐ部分まで考えるようになりました。「改装部分を最小限に止め、可能な限り現状維持で後世に引き継ぐ使い方はどうすべきか」が大切な気がしたお宝物件。
もしかしたら買い手がドロップアウトする可能性もありますがたぶん誰かが購入されると思います。ちなみに古民家の修繕費は年平均約100万。過去20年にわたって現状維持費だけで約2000万が使われています。次の購入者はこの点の覚悟も必要です。
ちなみに私の皮算用は、本気で内装を触ると購入額とは別に約2000万必要と予想。つまり地方では普通に新築一戸建てが買えるお値段。これぞ価値を買う感覚。
こういう古民家物件は不動産屋がモノとして単純売買する「点」視点ではビジネス活用に失敗すると思います。地域資産として多「面」的に見れる人の手に渡るとオリジナルを維持して活用できると感じます。お金(儲け)を主眼にして買うと現代風リノベーションですが、価値を主眼にして買うとリノベーションは限定的にし、修繕を繰り返しながら保存利用ということになります。お金は価値の維持や(再)生産に使われてこそ意味があることを学べるよい機会ともなりました。
数年前、とある場所の城内物件を見た時も感動しましたが、それを上回る感動でした。人生で最高に面白い物件を見たメモでした。万が一買手が付かなかったら？買いますよ。
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